Після здобуття Чеською Республікою незалежності та приєднання до Європейського Союзу, перед країною постало завдання — переформатувати економічний устрій до ринкових умов господарювання, у т. ч. відновити приватну власність, відродити ринки та на основі цього, запровадити нову модель ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Нова модель мала відображати національні інтереси у сфері аграрного землекористування та відповідати ринковим умовам.
Враховуючи важливу роль земель сільськогосподарського призначення у забезпеченні продовольчої безпеки країни, Чехія обрала модель, яка є регульованою та контрольованою державою.
З цією метою Законом Чехії «Про Державне земельне управління» № 503/2012 від 01.01.2013 р., було створено Державне земельне управління з регіональними представництвами (філіями) по всій країні.
На Державне земельне управління покладено такі основні функції:
− від імені держави, здійснювати управління (розпорядження) державним майном, що перебуває у власності державного земельного фонду, в тому числі землями сільськогосподарського призначення;
− забезпечувати консолідацію земель (зведення у єдиний масив земельних ділянок з метою створення сприятливих умов для поліпшення якості життя в сільській місцевості, стимулювання економічної диверсифікації діяльності та підвищення конкурентоспроможності сільського господарства, поліпшення охорони навколишнього середовища і освоєння земельних ресурсів, лісового господарства та управління водними ресурсами, зниження негативних наслідків повеней і посух та підвищення екологічної стабільності ландшафту);
− забезпечення приватизації майна, що знаходиться у власності державного земельного фонду.
Відповідно до ст. 13 Закону Чехії «Про Державне земельне управління та про внесення змін до деяких суміжних законодавчих актів» № 503/201 від 31.12.2012 р., продаж земель сільськогосподарського призначення державної власності відбувається шляхом проведення тендеру.
Брати участь у тендері щодо купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності можуть:
− фізичні особи, які є громадянами Чехії або іншої держави-члена Європейського Союзу, держави, яка підписала угоду про Європейський економічний простір або Швейцарської Конфедерації. Сільськогосподарські товаровиробники, які працюють у сільському господарстві не менше 36 місяців (трьох років) та здійснюють свою діяльність на земельних ділянках сільськогосподарського призначення площею не менше 10 га, які розташовані на території, що є прилеглою до місцевості, де розташована земельна ділянка запропонована до продажу;
− юридичні особи, які здійснюють сільськогосподарську діяльність в Чеській Республіці, є фермерами або мають аналогічний статус в іншій державі-члені Європейського Союзу; державі, яка підписала Угоду про Європейський економічний простір, або Швейцарській Конфедерації; працюють у сільському господарстві не менше 36 місяців, при цьому здійснюють свою діяльність на землях сільськогосподарського призначення площею не менше 10 га, які розташовані на території, що є прилеглою до місцевості, де розташована земельна ділянка запропонована до продажу.
Державне земельне управління публікує на своєму офіційному сайті оголошення про публічний конкурс (тендер) щодо продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, з докладною інформацією про них та встановлену ціну продажу. З моменту подання оголошення про тендер та до підписання договору купівлі-продажу, Державне земельне управління може скасувати або змінити умови тендеру. Вирішальним критерієм перемоги у тендері є запропонована ціна придбання земельної ділянки.
Усі хто подав заявку на учать у тендері з купівлі земельної ділянки, мають надіслати свої документи та пропозиції з указаною ціною (ціна не може бути нижчою за ту, яку встановило Державне земельне управління). Якщо початкова ціна земельної ділянки становить більше 2050 євро, то учасники тендеру мають сплатити заставну вартість у розмірі 5% від оголошеної ціни до Державного земельного управління. У разі припинення, скасування тендеру або договору купівлі-продажу, заставна вартість буде повернена всім учасникам тендеру впродовж 10 днів.
Після завершення тендеру і оголошення результатів, переможець, одразу, до підписання договору купівлі/продажу, зобов’язаний сплатити 10% вартості земельної ділянки, а потім у місячний строк має внести повну суму за придбану земельну ділянку. Існує можливість отримати розстрочку платежу строком до 10 років з дати набрання чинності договору купівлі/продажу. Для цього учасник торгів, який виграв тендер з придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, проходить перевірку, яку ініціює Державне земельне управління.
Відповідно до ст. 16 Закону Чехії «Про Державне земельне управління» № 503/2012 від 01.01.2013 р., договір
купівлі/продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності може бути укладений із особою яка:
− не має заборгованості перед державою;
− надає документи, які видані не пізніше 30 денного строку та засвідчують, що вона не має заборгованостей перед податковими органами, органами фінансового управління та перед органами митного управління Чеської Республіки, окрім заборгованості, яка допускає відстрочку платежу або розподілу його оплати на умовах розстрочення платежу;
− не має заборгованості щодо внесків на соціальне забезпечення та штрафів;
− сплатила вартість цієї сільськогосподарської ділянки.
Після чого, між покупцем і Державним земельним управлінням підписується договір про купівлю/продаж земельної ділянки. Далі Державне земельне управління подає документи про передачу права власності на продану земельну ділянку сільськогосподарського призначення до земельного кадастру, а новий власник (покупець) отримує свідоцтво про право власності на земельну ділянку.
Якщо земельну ділянку сільськогосподарського призначення продає приватна особа, то ця дія відбувається через спеціалізовані агенції, які надають послуги із розміщення на своєму сайті оголошення про продаж земель та підбору покупців. За надані послуги агентства беруть плату, яка становить 0,2% від вартості земельної ділянки за розміщення оголошення та 1,5% від вартості земельної ділянки при її успішному продажі через агенцію.
Покупцями земельної ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути фізичні та юридичні особи, які є громадянами Чехії або іншої держави-члена Європейського Союзу, держави, яка є Договірною Стороною Угоди про Європейський економічний простір, або Швейцарської Конфедерації.
Після досягнення згоди між покупцем і продавцем земельної ділянки сільськогосподарського призначення та здійснення оплати, документи передаються до нотаріуса, який перевіряє їх та відслідковує дотримання усіх необхідних умов і надсилає документи про передачу права власності на продану земельну ділянку сільськогосподарського призначення до Земельного кадастру, а новий власник (покупець) отримує свідоцтво про право власності на земельну ділянку.
Не менш важливим компонентом ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення є ціна землі.
Практика оцінки земель в Чехії бере свій початок з 17 століття, саме у цей час були зафіксовані перші спроби реєстрації прав власності на земельні ділянки. У подальшому науково-методологічні підходи до оцінки земель продовжували розвиватися. Згодом для виявлення відносної придатності ґрунтів до вирощування сільськогосподарських культур, в її основу було
покладено комплексний моніторинг ґрунтів — КМГ (Komplexního Pruzkumu Pud (KPP)), проведений в 1961–1970 рр. за допомогою зондування. Як результат, були отримані інформаційні дані щодо якості (родючості) ґрунтів за їх основними природними властивостями, що впливають на урожайність сільськогосподарських культур з урахуванням конкретних природно-кліматичних умов.
На основі отриманих інформаційних даних щодо якості ґрунтів, у Чехії створено систематизовану базу даних ґрунтово-екологічних властивостей (Bonitovanými Pôdno-Ekologickými Jednotkami (BPEJ). База даних знаходиться у вільному доступі, містить інформацію про геоморфологічну, кліматичну, екологічну, геологічну, гідрологічну, ґрунтово-генетичну та позиційну характеристику земельної ділянки сільськогосподарського призначення, що впливає на її виробничий потенціал та економічну оцінку.
Систематизована база даних BPEJ характеризується п’ятизначним кодом.
Код кліматичної зони BPEJ характеризує земельну ділянку відповідно до кліматичними умов, що впливають на вирощування сільськогосподарських культур. Визначення кліматичних зон ґрунтується на низці критеріїв, найбільш важливими з яких є: середньодобова температура; середньорічна температура і середня температура протягом вегетаційного періоду; середньорічна кількість опадів, у тому числі в період вегетації; ймовірність сухого вегетаційного періоду, яка визначається у відсотках; рівень вологості, посухи та інших кліматичних даних. Діапазон значень коливається від 0 до 9, де показник в межах 0–5 характеризує зони з досить теплим і сухим кліматом, а 6–9 — холодними та більш вологим.
Друга і третя цифри коду основної земельної одиниці BPEJ характеризують ґрунтовий покрив земельної ділянки відповідно до його бонітування: підтипу, ґрунтоутворюючих субстанцій, вмісту піску, глибини залягання гумусного горизонту тощо. Система класифікації ґрунтів через бонітування складається з 78 позицій. Діапазон значень коливається від 1 до 78, де кожна позиція означає відповідну класифікацію ґрунту.
Комбінований код нахилу та експозиції BPEJ показує рівень крутизни схилу земельної ділянки відповідно до горизонту та його напрям, тобто у яку сторону він спрямований. Крутизна схилу земельної ділянки впливає на використання сільськогосподарської техніки. Крім того, із його збільшенням зростає ризик ерозії ґрунту. Аналогічним чином нахил земельної ділянки впливає на сільськогосподарські культури, адже чим вищою є верхня точка нахилу, тим нижчою є температура. Водночас, від розташування й спрямованості схилу залежить доступність рослин до сонячного проміння. Діапазон значень коливається від 0 до 9, де, наприклад, значення 7 характеризує земельну ділянку із значним нахилом спрямованим на північ.
Код глибини та щільності ґрунтового покриву характеризує земельну ділянку відповідно до щільності та глибини ґрунтового покриву. Діапазон значень коливається від 0 до 9.
Уся система BPEJ складається із 2278 класифікаторів, 138 з яких дають економічну характеристику земельної ділянки.
З метою забезпечення актуальних та якісних відомостей систематизованої бази даних ґрунтово-екологічних властивостей Чехії (BPEJ) дана база щорічно оновлюється.
Відповідно до класифікаторів систематизованої бази даних BPEJ, були сформовані базові ціни земель сільськогосподарського призначення, які затверджені Указом Міністерства фінансів «Про впровадження закону про оцінку майна (Указ про оцінку)» № 441/2013 від 17.12.2013 р.
Відповідно до статті 11 Закону Чеської республіки «Про оцінку майна» № 151/1997 від 10.07.1997, сільськогосподарські угіддя оцінюються відповідно до ґрунтово-екологічних властивостей. Розрахунок базової ціни земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за певною формулою.
Базова ціна земель сільськогосподарського призначення коригується з урахуванням коефіцієнта надбавок залежно від близькості розташування до Праги (як столиці), віддаленості від найближчого муніципалітету та чисельності жителів. Коригування базової ціни проводиться шляхом множення значення базової ціни на коефіцієнт коригування, після чого отримане значення додається до базової ціни.
Коригування базової ціни відбувається не тільки через додавання надбавок, а й шляхом відрахувань, які нараховуються у відсотках від базової ціни і віднімаються від неї у випадках віддаленості земельної ділянки від муніципалітету та у випадках, коли є умови, що зменшують сільськогосподарське використання земельної ділянки.
Сформована на основі класифікаторів систематизованої бази даних BPEJ та відкоригована відповідно до поправок ціна земельної ділянки сільськогосподарського призначення, являється тією мінімальною ціною за якою може бути продана земельна ділянка, так звана базова ціна. Базова ціна земельної ділянки визначається у національній валюті з розрахунку на одиницю земельної площі. Вона являє собою початкову ціну земельної ділянки сільськогосподарського призначення, нижче якої вона не може бути продана.
Виходячи з того, що для розрахунку базової ціни земельної ділянки сільськогосподарського призначення, її орендної плати та оподаткування в Чехії використовується база даних BPEJ, інформаційною основою якої є якісні, кількісні показники земельної ділянки та бонітування ґрунтів, можна зробити припущення, що це є аналогом нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні. Щоправда базова ціна земель Чехії, на відміну від української нормативної грошової оцінки, зазнає ряду коригувань.
Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення в Україні у 2016 р. більш як удвічі менша, ніж аналогічний показник базової ціни земель в Чеській Республіці.
Звичайно базова ціна не завжди дає уяву про ринкову ціну земельної ділянки. Ринкова ціна — це сума грошових коштів, яку було сплачено за земельну ділянку, тобто ціна за якою продавець згоден продати земельну ділянку, а покупець її придбати.
Середня ринкова ціна земель сільськогосподарського призначення в Чеській Республіці за 2016 склала 204,1 тис. крон/га (7982 євро/га), що на 20% більше ніж у 2015 (162,6 тис. крон/га).
Річне зростання ціни на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за 2015–2016 є найбільшим за період 2004–2016 рр.
За останні три роки річне зростання ціни на землю склало 65%, а протягом 2004–2016 рр. — на 298%, з 68,3 тис. крон/га (2671 євро/га) у 2004 р. до 204,1 тис. крон/га (7982 євро/га) у 2016 р.
Середньорічний приріст ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення в Чехії складає 11%.
З точки зору розміру земельних ділянок і попиту на них, то варто зазначити, що у 2016 р. найбільшим попитом користувалися земельні ділянки площею 5–50 га. Загалом, ціна одного гектара такої земельної ділянки сільськогосподарського призначення становила 7306 євро/га.
Варто зазначити, що на ринку земель сільськогосподарського призначення в Чехії мають місце випадки, коли земельна ділянка продається за ціною нижчою від ринкової. Причиною цього є неосвіченість продавців земельних ділянок щодо реальної вартості земель. Натомість покупці краще володіючи необхідною інформацією, недобросовісно користуються цим, переконуючи власників продавати землю за базовою ціною, яка є нижчою за реальну ринкову ціну.
Базові ціни, встановлені нормативними актами, використовуються для визначення ціни пропозиції (початкової ціни) земельної ділянки. Враховуючи те, що ціна продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення є питанням домовленості між продавцем і покупцем, базова ціна значно менша за ціну продажу (ринкову ціну).
У 2016 р. у Чехії, ринкова ціна земель сільськогосподарського призначення становила 7982 євро/га, що перевищує встановлену Міністерством фінансів та Міністерством сільського господарства базову ціну земельної ділянки (2793 євро/га) — на 186%.
З огляду на це, проблема продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною нижчою від ринкової є однією з головних на ринку земель Чехії, яку намагаються вирішити шляхом інформування не тільки про базові ціни на землю, а і про ринкові ціни, через створення відповідних інтернет-платформ з інформування та продажу земель. На такій інтернет-платформі продавець має можливість дізнатися за якою ціною була відчужена аналогічна земельна ділянка в його регіоні, має можливість звернутися за професійною допомогою у визначенні орієнтовної ринкової ціни земельної ділянки, виставити земельну ділянку на продаж. Отже, формування ринкової ціни на землі сільськогосподарського призначення в Чеській Республіці базується на інформаційних даних якості (родючості) ґрунтів за їх основними природними властивостями Ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення Чеської Республіки засвідчив, що в ній напрацьований значний позитивний досвід регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Даний обіг в Чехії не є вільним, а регулюється державою через Державне земельне управління з метою забезпечення консолідації та приватизації земельних ділянок, які знаходяться у власності державного земельного фонду. Іноземним громадянам заборонено набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення шляхом їх купівлі. Основною вимогою до покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення є відсутність будь-яких зобов’язань перед Чеською Республікою. Базові ціни формуються на основі систематизованої бази даних ґрунтово-екологічних властивостей (BPEJ) і використовуються для встановлення початкової ціни продажу земельної ділянки. В основу систематизованої бази даних ґрунтово-екологічних властивостей (BPEJ) покладено відомості щодо якості ґрунтів за їх основними природними властивостями, у т.ч. родючістю. У подальшому на основі цих даних формується базова ціна земельної ділянки — аналог української нормативної грошової оцінки.
Відкоригована базова ціна земель сільськогосподарського призначення є мінімальною офіційною ціною продажу земельної ділянки. Остаточна ціна продажу земельної ділянки формується під впливом попиту і пропозиції.
Юрій Лупенко, Ольга Ходаківська, Ігор Юренко, ІАЕ
