На сьогодні для України питання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення знаходиться в площині особливого контролю. Адже, володіючи родючими ґрунтами, за сприятливих природно-кліматичних умов та вигідного економіко-географічного розташування наша держава мала б належати до найуспішніших країн світу. Але дотепер землі сільськогосподарського призначення залишаються поза повноцінним економічним та ринковим обігом.
З погляду ведення сільського господарства Ізраїль має не найкращі природні умови. Країна знаходиться на Близькому Сході, біля східного узбережжя Середземного моря, характеризується степовими та пустельними зонами зі значним коливанням денних та нічних температур повітря, його невисокою відносною вологістю, малохмарною, спекотною та посушливою погодою. За середньорічними показниками кількість опадів у цьому регіоні не перевищує 500 мм на рік, з огляду на що більша частина території (60%) класифікується як посушлива та є пустелею. Такі природні умови практично роблять землеробство неможливим без зрошення. Проблема нестачі води для потреб сільського господарства вирішується через широке запровадження інноваційних рішень щодо використання стічних вод та застосування новітніх технологій і обладнання для потреб зрошення.
У результаті повсякденної наполегливої роботи та цілеспрямованої державної підтримки в питаннях протистояння несприятливим природним умовами, з одного боку, та невеликим площам орних земель і дефіциту прісної води, з іншого — сільське господарство Ізраїлю «не завдяки, а всупереч» перетворилось у високотехнологічну галузь національної економіки.
Ізраїль є одним зі світових лідерів із виробництва та експорту цитрусових, включаючи апельсини, грейпфрути, мандарини. Крім цитрусових, тут вирощують авокадо, банани, яблука, черешню, сливи, персики і нектарин, виноград, фініки, полуницю, хурму, гранати тощо. Нині сільськогосподарська продукція становить 2,5% ВВП країни та 3,6% експорту. Лише 3,7% працівників Ізраїлю задіяно в сільському господарстві. При цьому держава на 95% забезпечує власні потреби в продовольстві, імпортуючи лише зерно, олійні культури, м’ясо, каву, какао та цукор.
Успіх агропродовольчого сектору Ізраїлю зумовлений тісною співпрацею між аграріями та наукою. Результати наукових досліджень і розробок миттєво спрямовуються на поля для практичних випробувань, а проблеми, що виникають, передаються вченим для пошуку рішень. У результаті фермери отримують новітні методи ведення господарства, вирощування культур, іригаційні технології та інноваційне аграрне обладнання. Основна частка наукових досліджень і розробок у сільському господарстві припадає на Організацію сільськогосподарських досліджень при Міністерстві сільського господарства Ізраїлю. Більшість науководослідних інститутів, що займаються проблемами сільського господарства, підтримують тісні зв’язки з Організацією ООН з продовольства і сільського господарства, тим самим забезпечуючи постійний обмін інформацією з іншими країнами. Поєднання здобутків прикладної науки і цілеспрямованої державної підтримки створили сприятливі умови ізраїльським фермерам для модернізації техніки й технологій та допомогли адаптуватися до мінливих геополітичних, ринкових і кліматичних умов, що створило міцне підґрунтя для сталого розвитку галузі.
Основна характеристика сільського господарства Ізраїлю, 2016 р.
Показник |
Одиниця виміру |
Значення |
Площа сільськогосподарських угідь |
тис. га |
532,9 |
Частка сільськогосподарських земель у загальній площі країни |
% |
24,1 |
Площа орних земель |
тис. га |
295,2 |
Площа орних земель із розрахунку на одного мешканця країни |
га |
0,0355 |
Частка орних земель у загальній площі країни |
% |
13,73 |
Площі земель під виробництвом зернових |
тис. га |
61,4 |
Площа сільської місцевості з висотою нижче 5 м |
кв. км |
23,43 |
Сільська територія, де висота нижче 5 м (у % від загальної площі) |
% |
0,106 |
Площа лісів |
кв. км |
1650 |
Площа лісів, % від площі суші |
% |
7,62 |
Споживання мінеральних добрив, % до виробництва |
% |
2,7 |
Внесення добрив на 1 га орних земель |
кг д.р. |
240 |
Виробництво зернових |
тис. тонн |
305,38 |
Урожайність зернових |
ц/га |
49,7 |
Додана вартість сільського господарства з розрахунку на одного працівника |
USD |
76146 |
Економічно активне населення країни, задіяне в сільському господарстві |
осіб |
53000 |
Зайнятість у сільському господарстві (% від загальної зайнятості) |
% |
1,07 |
Чисельність найнятих іноземних робітників у сільському господарстві |
осіб |
21000 |
Викиди метану в сільському господарстві (у еквіваленті CO₂) |
тис. тонн CO₂ |
1146 |
Викиди метану в сільському господарстві (% від загальної кількості) |
% |
34,19 |
Щорічні використання прісної води в сільському господарстві (у % від загального споживання прісної води) |
% |
57,78 |
Імпорт сільськогосподарської сировини (% до загального імпорту товарів) |
% |
0,93 |
Експорт сільськогосподарської сировини (% до загального експорту товарів) |
% |
0,69 |
Джерело: дані Державної служби статистики Ізраїлю
За даними Міністерства сільського господарства Ізраїлю, у 2016 році було вироблено аграрної продукції на 7,8 млрд USD. Понад 15% виробленої продукції було експортовано. Сукупний експорт сільськогосподарської продукції сягає 1,2 млрд USD.
Загальна площа країни становить 2207 тис. га, з яких 532 тис. га, або 24,1% — це землі сільськогосподарського призначення. Під орними землями перебуває 295 тис. га, або 55,5% від площі сільськогосподарських угідь.
Структура земельного фонду Ізраїлю
Показник |
2000 |
2005 |
2010 |
2016 |
2016 до
2000 (+; -) |
тис.
га |
% |
тис.
га |
% |
тис.
га |
% |
тис.
га |
% |
тис.
га |
% |
Загальна площа |
2207 |
100 |
2207 |
100 |
2207 |
100 |
2207 |
100 |
х |
х |
Землі с.-г.
призначення |
566 |
25,6 |
514,5 |
23,3 |
504,5 |
22,9 |
532 |
24,1 |
-34 |
-1,5 |
У т.ч.:
орні землі |
338 |
59,7 |
311 |
60,4 |
293,6 |
58,2 |
295 |
55,5 |
-43 |
-4,3 |
багаторічні
насадження |
86 |
15,2 |
69,5 |
13,5 |
77,3 |
15,3 |
97 |
18,2 |
11 |
3 |
сіножаті та
пасовища |
142 |
25,1 |
134 |
26,0 |
133,6 |
26,5 |
140 |
26,3 |
-2 |
1,2 |
Майже 533 тис. га (або 93%) земель сільськогосподарського призначення перебуває у власності держави. У приватній власності налічується 40 тис. га (або 7% загальної площі с.-г. земель).
З метою здійснення управління земельними ресурсами Ізраїлю в інтересах суспільства, збереження навколишнього природного середовища та забезпечення достатнього земельного резерву для майбутніх потреб і розвитку країни, сприяння конкуренції на ринку земель та запобіганню концентрації земельних площ було створено Земельне управління Ізраїлю (Israel Land Authority — ILA).
Статтею 2 Закону Ізраїлю «Про управління земельними ресурсами Ізраїлю» від 29.07.1960 р., на Земельне управління було покладено такі функції:
управління землями державної власності під житловою забудовою відповідно до потреб національної економіки, суспільства і навколишнього природного середовища;
придбання земель від імені держави;
гарантування і збереження прав власності на землі;
сприяння реєстрації прав на землю в земельних реєстрах;
надання послуг держателям прав на землі Ізраїльської держави з метою забезпечення раціонального управління;
надання інформації щодо використання земель різних форм власності й користування, включаючи детальну інформацію про діяльність Земельного управління Ізраїлю (в частині земель, що перебуває під його управлінням), а також відомості про стан земель, які необхідні для виконання заходів з планування, територіального розвитку і збереження земельних ресурсів;
будь-яку іншу функцію, пов’язану з управлінням земельними ресурсами.
Земельне управління Ізраїлю має право у примусовому порядку викупити земельні ділянки у їхніх власників. Це допускається за умови, якщо така земельна ділянка потрібна в цілях розвитку країни, створення нових поселень або в цілях безпеки. Разом із тим особа, в якої купується земельна ділянка, має право на компенсацію від Земельного управління Ізраїлю. Компенсація виплачується у грошовій формі, якщо інше не передбачено договором. Розмір компенсації визначається угодою між Земельним управлінням Ізраїлю та власником ділянки, а за відсутності угоди в судовому порядку.
Якщо земельна ділянка, яка купується у примусовому порядку, використовується для ведення сільського господарства і є основним джерелом доходу для його власника, Земельне управління Ізраїлю, на вимогу власника, пропонує йому іншу земельну ділянку в якості повної або часткової компенсації.
Законом Ізраїлю «Основний закон про землі Ізраїлю» від 29.07.1960 р. визначено, що відчужувати право власності на землі державної власності шляхом їх продажу або іншим чином заборонено. Це означає, що землі сільськогосподарського призначення державної власності в Ізраїлі передаються лише в користування. Обіг земель державної власності означає, що право власності залишається за Земельним управлінням Ізраїлю, а покупець купує право оренди земель на тривалий період часу, тобто набуває довгострокових прав оренди (від 49 років). З огляду на це більшість сільськогосподарських товаровиробників здійснює господарську діяльність на орендованих землях. Продаж прав оренди сільськогосподарських земель державної власності відбувається на відкритих тендерах.
Заборона відчуження прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності в Ізраїлі зумовлена ще однією проблемою, а саме — зміною цільового призначення земель сільськогосподарського призначення під землі житлової та громадської забудови. У країні надзвичайно гостро стоїть питання житла, тому інвестори розглядають сільськогосподарські угіддя як об’єкт збільшення їх вартості через відведення під забудову. При оренді земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності в договорі оренди зазначається, що за необхідності та за умови зміни її цільового призначення права оренди на неї переходять до Земельного управління Ізраїлю.
Разом із тим для орендаря державних земель сільськогосподарського призначення існують шляхи збереження прав оренди при зміні їх цільового призначення. У цьому випадку ціна земельної ділянки зміниться, у тому числі й орендна плата за неї. Діючий орендар має згоду залишити за собою право оренди на землю за умови сплати оновленої, відповідно до цільового призначення, орендної плати. Оскільки ціна земель житлової та громадської забудови в Ізраїлі значно перевищує ціну земель сільськогосподарського призначення, часто орендарі відмовляються від такої угоди.
Щодо земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, то права на них через купівлю-продаж можна безперешкодно передавати лише громадянам Ізраїлю.
Необхідно зазначити, що в Ізраїлі вступ у право власності чи право оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення набувається не від моменту укладання угоди купівлі/продажу між покупцем і продавцем, а від моменту занесення інформації до Державного земельного реєстру.
Військовий стан, у якому перебуває Ізраїль, безпосередньо впливає на ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення. Більше того, підґрунтям згаданого збройного конфлікту є питання поділу території (земельне питання). Саме тому позиція Ізраїлю щодо можливості придбання земель сільськогосподарського призначення іноземцями жорстка та однозначна — купівля нерезидентами сільськогосподарських земель заборонена.
Відповідно до Закону Ізраїлю «Про землю» від 29.07.1960 р. іноземним громадянином вважається особа, яка:
не є громадянином Ізраїлю;
є громадянином, але не проживає в Ізраїлі;
має право на імміграцію до Ізраїлю (відповідно до Закону Ізраїлю «Про повернення» № 5710–1950);
є юридичною особою, серед засновників якої є один або декілька нерезидентів;
представляє або діє в інтересах фізичної особи нерезидента чи юридичної особи, серед засновників якої є один або декілька нерезидентів.
Разом із тим законодавство передбачає можливість набуття права оренди земель сільськогосподарського призначення громадянами інших країн у разі схвалення такої дії Земельним управлінням Ізраїлю та отримання відповідного дозволу від Міністерства оборони та Міністерства закордонних справ. При прийнятті рішення щодо надання дозволу на оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення іноземному громадянину, особлива увага приділяється таким положенням, як:
«відносини» іноземця з Ізраїлем, включаючи його особисті дані, терміни проживання в Ізраїлі та його сімейні відносини з не іноземцями;
мета придбання іноземцем права оренди на земельну ділянку;
наявність нерухомого майна, придбаного або орендованого іноземцем; характеристика земельної ділянки, щодо якої виникає запит (місце розташування, розмір, форма власності тощо).
Купівля права власності або права оренди на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вчинена з порушенням встановлених вимог, є недійсною і виключається з реєстру земель.
Особа, яка вводить в оману, або надає неправдиву інформацію Земельному управлінню Ізраїлю, з метою отримання вигоди при участі в тендері або купівлі чи продажі земельної ділянки, підлягає тюремному ув’язненню терміном на три роки або сплаті штрафу розміром 1700 EUR.
Особа, яка порушує порядок набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення через їх купівлю/продаж та не дотримується наказів або розпоряджень Земельного управління Ізраїлю, підлягає тюремному ув’язненню терміном до шести місяців або сплаті штрафу розміром 800 EUR.
Слід зазначити, що Ізраїлю вдалося напрацювати відповідну жорстку та регульовану модель ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, в якій держава відіграє ключову роль.
Незважаючи на складні природно-кліматичні чинники, що супроводжують сільськогосподарську діяльність Ізраїлю, серед яких найбільш вагомими є обмеженість земель, придатних для господарського обробітку та дефіцит водних ресурсів, завдяки копіткій наполегливій роботі та цілеспрямованій державній підтримці у питаннях адаптації до несприятливих природних умов сільське господарство Ізраїлю перетворилося на високотехнологічну галузь національної економіки. Поєднання здобутків прикладної науки і цілеспрямованої державної підтримки створили сприятливі умови для модернізації техніки й технологій та допомогли адаптуватися до мінливих геополітичних, ринкових і кліматичних умов, що створило міцне підґрунтя для сталого розвитку аграрної галузі.
Переважна площа земель сільськогосподарського призначення Ізраїлю (93%) перебуває в державній власності, розпорядником яких від імені держави є Земельне управління Ізраїлю (Israel Land Authority — ILA).
Право власності на землі сільськогосподарського призначення державної власності в Ізраїлі не продається, натомість поширеним об’єктом купівлі-продажу є право оренди. Заборона щодо відчуження прав власності на земельні ділянки спрямована також і на запобігання зміни їх цільового призначення. Ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення державної власності означає, що право власності залишається у Земельного управління Ізраїлю, а покупець купує довгострокове право оренди строком понад 49 років. Продаж прав оренди земель сільськогосподарського призначення державної власності відбувається на відкритих земельних торгах (тендерах).
Позиція Ізраїлю до можливості придбання земель сільськогосподарського призначення іноземцями жорстка та однозначна — купівля нерезидентами сільськогосподарських земель заборонена. Проте законодавством передбачена можливість набуття громадянами інших країн прав оренди на землі сільськогосподарського призначення. Однак вона є можливою лише в разі отримання дозволу від Земельного управління Ізраїлю, Міністерства оборони та Міністерства закордонних справ.
Досвід Ізраїлю щодо розвитку аграрного сектору загалом і функціонування моделі ринкового обігу земель зокрема слугує яскравим прикладом того, як країна, використовуючи потенціал науки в поєднанні з ефективним державним регулюванням, навіть у надзвичайно несприятливих умовах для ведення сільського господарства та в стані війни за допомогою ефективних регуляторних заходів може впливати на розвиток земельних відносин та ринковий і економічний обіг прав на земельні ділянки.
На відміну від Ізраїлю, Україна володіє набагато більшими площами сільськогосподарських земель і перебуває в значно сприятливіших природно-кліматичних умовах, проте існуючий потенціал дотепер повною мірою не реалізовано.
Ольга ХОДАКІВСЬКА, Ігор ЮРЧЕНКО, Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки»
