Для нашої країни питання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення нині стоїть особливо гостро. Україна володіє значними площами високопродуктивних земельних угідь, що можуть стати запорукою потужного розвитку аграрного сектору, забезпечення внутрішнього ринку дешевою та якісною сільськогосподарською продукцією, розвитку ефективного експорту несировинних товарів. Однак консолідованої моделі ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні дотепер не напрацьовано, що створює умови невизначеності щодо подальшого розвитку земельних відносин. З огляду на це, досить актуальним і корисним є вивчення зарубіжного досвіду функціонування та регулювання земельного ринку з метою пошуку кращих світових практик, які можуть у подальшому бути використані в Україні.
Цікавим із точки зору функціонування ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення є досвід Японії, окремі складові якого можуть слугувати дороговказом для України.
Протягом значного проміжку часу сільське господарство Японії, маючи гарне технічне забезпечення, значно поступається в ефективності виробництва продукції іншим сферам економіки країни.
Сільське господарство Японії, разом із лісовим та рибним, займає близько 1,4% від валового внутрішнього продукту країни, в результаті чого майже повністю залежить від державних субсидій.
Серед основних проблем аграрного сектору Японії головною є земельне питання. Пояснюється це тим, що тільки 4,4 млн га або 12,1% земель країни є придатними для ведення сільськогосподарського товаровиробництва, більша половина яких використовується для вирощування рису. Крім того, ситуацію ускладнює особливість рельєфу, а саме відсутність достатніх рівнинних площ, тому більшість земель сільськогосподарського призначення розташовані на схилах гір, що робить неможливим використання великогабаритної сільськогосподарської техніки.
Упродовж 2000–2017 років у Японії спостерігається зменшення площ земель сільськогосподарського призначення. У 2017 р. площа сільськогосподарських земель склала 4,4 млн га, що на 23 тис. га менше, ніж у 2016 р., а за період 2000–2017 рр., площа сільськогосподарських земель скоротилась на 836 тис. га або на 49,2 тис. га/рік. Максимальне зменшення сільськогосподарських площ відбулося протягом 2000–2005 років (на 566 тис. га).
Одночасно із зменшенням площ земель сільськогосподарського призначення відбулося зменшення площ ріллі. За період 2000–2017 рр. площа орних земель у Японії зменшилася на 150 тис. га або на 1,1%.
Дане скорочення пояснюється зростанням попиту на імпортну для країни пшеницю та зменшення попиту на рис, а також виведення земель сільськогосподарського призначення під будівництво житла, заводів, потреб інфраструктури тощо.
Близько 85% площ земель сільськогосподарського призначення перебуває у приватній власності фермерів, що характеризує земельні відносин Японії в сільському господарстві як фермероорієнтовані.
Характерною особливістю земельних відносин Японії є значна парцеляція земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Тому фермери обробляють невеликі, географічно розсіяні земельні наділи, що суттєво ускладнює використання техніки і стримує ефективне виробництво сільськогосподарських культур.
Станом на 01.01.2017 р. 42,7% власників земельних ділянок в Японії вели господарську діяльність на земельних ділянках площею 1–5 га, 17,1% власників обробляли земельні угіддя площею менше 1 га. Земельні угіддя, площа яких становила 5–10 га перебували в розпорядженні 13,2% власників, 10–20 га — у 9,8% та 17,3% землекористувачів здійснювали господарську діяльність на земельних ділянках, площа яких перевищувала 20 га. У середньому, у власності одного агроформування Японії перебуває 1,5 га ріллі. Мінімальна площа землекористування для товарного виробництва становить 0,5 га, мінімальний термін оренди — 20 років. У середньому на одного жителя Японії припадає 0,03 га ріллі (для порівняння: в Україні даний показник становить 0,68 га).
У результаті дрібного землеволодіння та неможливості використання великої сільськогосподарської техніки, обробіток землі відбувається із застосуванням значних обсягів мінеральних добрив та хімічних засобів захисту рослин, що є наслідком інтенсивного землеробства і, як результат, виснаження земель.
Саме тому питання консолідації земель сільськогосподарського призначення було й залишається одним із пріоритетних завдань для сільськогосподарської політики Японії.
Відправною точкою в побудові сучасних земельних відносин у сільському господарстві Японії є земельна реформа, яка була розпочата після закінчення другої світової війни. Основною метою земельної реформи була трансформація земельних відносин, шляхом передачі земель із власності поміщиків до власності селян, які обробляли дані землі. Земельною реформою був закладений основоположний принцип фермерства щодо володіння і використання сільськогосподарських угідь — надання права власності на землю тим, хто на ній працює. У результаті реформи 90% земель сільськогосподарського призначення були передані в приватну власність.
З метою забезпечення ефективного використання земель сільськогосподарського призначення, регулювання переходу прав власності на землі та збільшення внутрішнього виробництва сільськогосподарської продукції, в Японії був прийнятий Закон «Про сільськогосподарські землі» № 229 від 1952 р. Даним нормативно-правовим актом визначено, що всі транзакції щодо земель сільськогосподарського призначення мають бути погоджені з Сільськогосподарським комітетом, який, своєю чергою, надає дозвіл або аргументовану відмову на продаж або купівлю земель сільськогосподарського призначення.
Того ж року був прийнятий Закон Японії «Про Сільськогосподарський комітет» № 88 від 1952 р., який спрямовувався на забезпечення раціонального та сталого управління сільським господарством шляхом регулювання купівлі/продажу земель сільськогосподарського призначення.
Таким чином, в Японії було сформовано законодавчу базу, що регулює ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення та створений Сільськогосподарський комітет — інституція, яка від імені держави здійснює регулювання даного обігу, але не розпорядження землями.
Відповідно до Закону «Про Сільськогосподарський комітет» № 88 від 1952 р. визначено, що крім дозволу на купівлю/продаж земель сільськогосподарського призначення, спеціальних дозволів потребують і такі операції із землею, як емфітевзис, застава прав власності чи оренди для отримання кредиту або інших зобов’язань, лізинг.
При укладанні вищезазначених угод без повідомлення про це Сільськогосподарського комітету, такі операції визнаються не дійсними та тягнуть за собою штраф у еквіваленті 24 тис. EUR або позбавлення волі на 3 роки.
Крім того, без отримання дозволу від Сільськогосподарського комітету, власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення не має права здійснити зміну цільового призначення земель (наприклад, під забудову).
До випадків, за яких дозвіл Сільськогосподарського комітету не потрібен, належать:
покупцем є держава (слід лише повідомити Сільськогосподарський комітет, якщо купівля відбувається на аукціоні);
покупцем є адміністративно-територіальна одиниця (префектура);
купівля/продаж відбувається через посередництво на підставі цивільного арбітражного права (за участю суду та представником комісії з цивільного посередництва);
право власності набувається через успадкування (необхідно повідомити Сільськогосподарський комітет);
купується право власності на земельні угіддя, зайняті лісами з метою подальшої зміни їх цільового призначення на землі сільськогосподарського призначення.
Основна вимога для покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення визначена в ст. 2–2 Закону Японії «Про сільськогосподарські землі» № 229 від 1952 р., де зазначено, що особи, які набувають право власності на сільськогосподарські угіддя, повинні забезпечити належне та ефективне використання сільськогосподарських угідь. Окрім зазначеної вимоги, законодавством визначено, що право власності на землі сільськогосподарського призначення можуть набувати фізичні та юридичні особи, які:
будуть особисто брати участь в обробітку земельної ділянки або здійснювати особисте управління сільськогосподарським господарством на земельній ділянці, яка купується (для фізичних осіб);
будуть займатися виключно сільськогосподарським товаровиробництвом, будь-яка інша діяльність не допускається (для юридичних осіб).
У випадках, коли право власності на земельну ділянку було продано особі, яка порушила встановлені вимоги, Сільськогосподарський комітет скасовує дозвіл, анулюючи угоду купівлі/продажу земельної ділянки. Слід зазначити, що в цьому випадку право на земельну ділянку не переходить до Сільськогосподарського комітету, а повертається до попереднього власника.
У разі, якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення необхідна для державних потреб, але вона перебуває в заставі по кредитних зобов’язаннях, власнику пропонується за державний кошт виплатити всю заборгованість по кредиту, але за умови продажу земельної ділянки державі.
Продаж прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення відбувається на аукціоні. У випадку, коли на земельну ділянку не знайшлося покупця, а власник бажає її продати, вона може бути куплена Міністерством сільського, рибного та лісного господарства.
Що стосується оцінки земель сільськогосподарського призначення для її подальшого продажу, в Японії існує спеціалізовані інтернетресурси з масової оцінки земель (Yei, Yeoul, Ou Cino и Livin Match), які на безоплатній основі, через мережу, здійснюють ринкову оцінку земельних наділів. За даними спеціалізованих інтернет ресурсів з масової оцінки земель, у 2018 р. вартість земель сільськогосподарського призначення в Японії становила в середньому 7,1 тис. EUR/га.
У зв’язку з особливим статусом земель сільськогосподарського призначення, зумовлених їх фізичною обмеженістю, щорічним зменшенням площ, у Японії заборонено набувати право власності на сільськогосподарські землі шляхом їх купівлі іноземними громадянами. Заборона стосувалася не тільки прав володіння, але й користування — оренди. Проте у 2009 р. заборону на оренду земель сільськогосподарського призначення для іноземних громадян було знято. Впродовж трьох років після зняття заборони на оренду земель сільськогосподарського призначення для іноземців, на ринок зайшло більше тисячі іноземних агроформувань з виробництва сільськогосподарської продукції, що позитивно вплинуло на забезпечення внутрішніх потреб країни в аграрній продукції. Нині саме з іноземними аграрними компаніями Японія пов’язує надії на успішну розбудову аграрного сектору. Набувати у власність землі сільськогосподарського призначення іноземцями в Японії — заборонено.
Разом із тим, слід зауважити, що законодавство Японії передбачає обов’язкове отримання іноземним громадянами дозволу від Сільськогосподарського комітету на право оренди сільськогосподарських угідь. У такому дозволі може бути відмовлено, якщо на думку комітету, оренда земель призведе до надмірної концентрації земель.
Загальна модель ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення Японії передбачає отримання обов’язкового дозволу на здійснення купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Потенційний покупець має відповідати низці вимог, які в подальшому будуть перевірятись, а при виявленні порушень йому загрожує штраф чи позбавлення волі. Продаж права власності на земельні ділянки відбувається через спеціалізовані аукціони, або за оголошеннями, розміщеними, доступних джерелах, переважно Інтернет-мережі.
Відправною точкою у становленні та функціонуванні ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення в Японії є відповідне нормативно-правове забезпечення, яким унормовано основні вимоги щодо суб’єктного складу покупців земель, проведення процедур, дозволів та заборон щодо набуття прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення через їх купівлю. Законодавча база щодо регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель була сформована впродовж перших семи років запровадження земельної реформи.
Запровадженню ринкового обігу сільськогосподарських земель передувало формування його інституційного забезпечення, шляхом створення відповідної установи — Сільськогосподарського комітету, який від імені держави здійснює управління, контроль та моніторинг обігу земель сільськогосподарського призначення.
Ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення не є ліберальним. Він є жорстко регульований державою через Сільськогосподарський комітет, який підпорядковується Міністерству сільського, рибного та лісового господарства.
Усі транзакції із землями сільськогосподарського призначення, що були здійснені без повідомлення про це Сільськогосподарський комітет, визнаються не дійсними, та тягнуть за собою накладення штрафу або позбавлення волі.
Продаж прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення відбувається на аукціоні. У випадку, коли на земельну ділянку не знайшлося покупця, а власник бажає її продати, вона може бути куплена Міністерством сільського, рибного та лісного господарства.
Основна вимога для покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення полягає в тому, що особи, які набувають право власності на сільськогосподарські угіддя, повинні забезпечити належне та ефективне їх використання.
Продаж прав власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення відбувається на аукціоні. Ринкова оцінка земельної ділянки здійснюється на відповідних Інтернет ресурсах.
Іноземним громадянам у Японії заборонено набувати права власності на сільськогосподарські землі шляхом їх купівлі. Натомість оренда земель сільськогосподарського призначення іноземним громадянам дозволена, але для цього необхідно отримати дозвіл від Сільськогосподарського комітету.
Досвід Японії щодо регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення наочно показав, що для успішного функціонування земельних відносин в аграрній сфері, а звідси, й ефективного розвитку аграрної галузі, необхідно мати регульований ринковий обіг сільськогосподарських земель.
Ольга Ходаківська — доктор економічних наук, Ігор Юрченко — кандидат економічних наук, Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки»
