Сегодня много как сторонников, так и противников снятия моратория на торговлю землями с/х назначения
Сергей РЫБАК, «Агро Перспектива» № 03 2004
Согласно Земельному кодексу, на торговлю землями сельхозназначения введен временный запрет. Предполагалось, что он позволит выиграть некоторое время для проведения подготовительной законодательной реформы. К моменту его снятия остается менее года, однако в последнее время все чаще, в том числе и на уровне Верховной Рады, можно услышать сомнения насчет того, что Украина к назначенному сроку действительно будет готова к его отмене.
Аргументы за продление моратория
Согласно пункту 15 Переходных положений Земельного кодекса, граждане и юридические лица, которые имеют собственные земельные наделы для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины — собственники земельных долей (паев) не могут до 1 января 2005 г. продавать или отчуждать другим способом принадлежащие им земельные наделы и доли-паи, за исключением мены, передачи их в наследство и изъятия земли для общественных нужд.
Когда дата отмены моратория назначалась на начало 2005 г., имелось в виду, что к тому времени удастся создать все условия для функционирования земельного рынка. Но некоторые специалисты высказывают мнение, что для завершения этого процесса запрет должен быть продлен.
В Верховной Раде сейчас находится на рассмотрении 3 законопроекта, предусматривающие пролонгацию моратория. Наиболее поздний срок его отмены предложен в проекте Петра Симоненко и Алексея Ткаченко — 1 января 2015 г. Согласно документу, поданному Николаем Рудьковским, эта дата — 1 января 2010 г. Законопроект Виктора Ющенко, Ивана Томича и Ивана Васюника предполагает снятие запрета на куплю/продажу земли товарного сельскохозяйственного назначения и паев 1 января 2007 г.
Справка
В Украине полноценный рынок, с правом купли/продажи, существует в отношении наделов сельскохозяйственного назначения нетоварного производства, например дачных участков, а также земли несельскохозяйственного назначения. Довольно интенсивно торговля происходит в городах; успешно проходили аукционы в Львове, Черновцах, Житомире, Киеве и других городах. Общее количество земли в Украине составляет 60,3 млн. га, из них 41,8 млн. — это угодья сельскохозяйственного назначения, что составляет около 70% земли. В процессе земельной реформы было передано в собственность и распаевано среди граждан и юридических лиц более 27 млн. га земли. Паи при этом получили 6,9 млн. крестьян, из них 3,6 млн. человек уже имеют государственные акты на право частной собственности с определением земельных наделов в натуре. Более 16 млн. наделов было передано в собственность жителям Украины для индивидуального жилищного, гаражного и дачного строительства, ведения личного крестьянского хозяйства и садоводства. Реформировано 11,7 тыс. сельскохозяйственных предприятий, а на их основе создано более 20 тыс. предприятий рыночного типа.
Во всех вышеперечисленных законопроектах авторы мотивируют необходимость продления запрета тем, что к назначенному Переходными положениями сроку еще недостаточно разработан механизм защиты интересов собственников земельных наделов, нуждаются в доработке кадастр и законопроект об оценке земли. Кроме того, на сегодня выдано лишь около 54% государственных актов на право частной собственности на землю тем людям, которые имеют право на их получение, так как у государства нет для этого достаточных ресурсов.
В Украине пока только внедряется система ипотеки, которая в западных странах является важным источником кредитования сельского хозяйства. Например, в США, по словам директора Института аграрной экономики Петра Саблука, кредитная задолженность фермеров по ипотеке составляет около 70% от ее общей суммы. В нашей стране Закон «Об ипотеке» начал действовать с 1 января 2004 г., но развитие этой составляющей финансового рынка происходит пока очень медленно. По мнению авторов одного из законопроектов, продолжить мораторий целесообразно и для того, чтобы система ипотечного кредитования успела достичь некоторого уровня развития до момента отмены запрета, что позволит аграриям получить доступ к этому эффективному инвестиционному инструменту.
В случае использования ипотеки крестьянин сталкивается с опасностью потерять землю при невыполнении обязательств по возвращению кредита. Поэтому одним из аргументов приверженцев продления моратория является то, что необходимо дополнительное время на разработку механизма защиты крестьян.
Петр САБЛУК, директор Института аграрной экономики:
«Из-за того, что земля изъята из аграрного капитала как ресурс сельскохозяйственного производства, крестьяне ежегодно теряют около 8 млрд. грн. прибыли, то есть 2000 грн. с гектара! И каждый дополнительный год продления моратория — это продолжение этого процесса. В прошлом году сельскохозяйственное производство было убыточным, и в этом году тоже существует такая опасность. Эти 8 млрд. грн. могут улучшить инвестиционный климат в сельском хозяйстве и дать возможность внедрения инноваций».
На сегодняшний день заработная плата аграриев самая низкая по сравнению с другими категориями населения, часто ниже прожиточного уровня; на селе высокий уровень безработицы. По мнению депутатов, существует опасность, что в случае соблюдения сроков отмены моратория крестьяне начнут продавать свою землю, чтобы улучшить материальное положение. Многие наделы будут скуплены крупными промышленно-финансовыми группами по демпинговым ценам, что приведет к монополизации рынка. В результате задача формирования большого количества средних и мелких хозяйств не будет выполнена, а значительное количество крестьян лишится средств к существованию, что, в свою очередь, станет причиной социальных потрясений.
Еще одним фактором, который может привести к негативным последствиям отмены моратория в 2005 г., является низкая информированность крестьян о тех возможностях, которые они получат в ее результате, а также о новых рисках, связанных с ней.
Таким образом, по мнению приверженцев продления моратория, продолжение его действия необходимо с целью принятия необходимой нормативной базы для защиты интересов средних и мелких собственников, создания каналов донесения необходимой для них информации.
Аргументы «против»
Несмотря на опасения насчет возможных негативных последствий снятия моратория в 2005 г., правительство выступает за соблюдение этой даты.
Во время круглого стола, который состоялся 28 января в Национальном пресс-клубе реформ, заместитель главы Госкомзема Владимир Жмуцкий сообщил, что за последние годы был принят целый ряд нормативных актов, которые позволят успешно провести реформу. Ключевыми среди них являются Законы «Об охране земель», «О государственном контроле над использованием и охраной земель», «О землеустройстве», «О личном крестьянском хозяйстве», «О фермерском хозяйстве», «Об оценке земель», «Об ипотеке», «Об аренде земли». Был введен в действие новый Гражданский кодекс. Ко второму слушанию в Верховной Раде готовятся нормативные акты, с принятием которых, по словам Владимира Жмуцкого, будет завершено формирование основной законодательной базы для нормального функционирования земельного рынка. Это такие Законы, как «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничение» и «О государственном земельном кадастре». Существует проект закона о рынке земли.
Недавно прошло заседание общей коллегии Госкомзема, Министерства агрополитики и Аграрной академии наук, на котором присутствовали представители научных кругов, государственных ведомств и сельскохозяйственных предприятий. Коллегия поддержала сохранение нормы Переходных положений Земельного кодекса об отмене моратория уже в 2005 г.
Важным вопросом является поиск источников инвестирования сельского хозяйства. По словам эксперта Института сельского развития Романа Коринца, на сегодня около 64% сельскохозяйственных предприятий нуждаются в долгосрочных кредитах. Существование такого ликвидного залога, как земля, существенно помогло бы поправить ситуацию; кроме того, ипотека может стать хорошим источником средств для обеспечения крестьян стартовым капиталом для приобретения инвентаря, техники и т. д. Однако развитие земельной ипотеки сдерживается наличием моратория на отчуждение земли, в результате крестьяне не могут воспользоваться этим инвестиционным механизмом. Поэтому, по мнению приверженцев соблюдения даты снятия запрета, его отмена в 2005 г. приведет к росту кредитования АПК благодаря ипотеке, что позитивно скажется на состоянии сельского хозяйства уже в самом недалеком будущем. Однако к этому времени необходимо принять еще несколько базовых законодательных актов, которые позволят применять земельную ипотеку. Имеются в виду законы о земельном кадастре, о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотечных ценных бумагах и об ипотечных учреждениях.
Роман КОРИНЕЦ, эксперт Института сельского развития:
«Существует несколько причин для беспокойства по поводу эффективности ипотечного кредитования после отмены запрета на куплю/продажу земли. Ипотека — новый для Украины финансовый инструмент. Значительная часть аграриев не располагает о нем достаточной информацией, испытывая к нему недоверие. Поэтому для того, чтобы максимально использовать его преимущества, в ближайшем будущем важно уделять внимание информированию производителей об этом виде кредитования. Открытым также остается вопрос, насколько банки будут заинтересованы в работе с владельцами средних паев (площадью около 4 га), чтобы давать кредит под такой залог. Однако, по моему мнению, продление моратория совсем не обязательно. Ведь если хочешь научиться плавать, то на суше это сделать тяжело. Но для отмены этого запрета в 2005 г. нужно минимизировать риски для собственников земельных наделов, создать защитные механизмы, закрепленные законодательно».
Сейчас трудно сказать, насколько успешной окажется земельная реформа, если мораторий будет отменен уже в следующем году. Как считает П. Саблук (ратующий за снятие моратория), для эффективного ее проведения необходимо принятие в общей сложности еще около 50 нормативных актов различной направленности. Если это все-таки произойдет до 1 января, тогда действительно целесообразно придерживаться установленной Земельным кодексом даты запрета на отчуждение земли. В противном случае, а об этом можно будет судить только ближе к концу года, и тогда уже решать, имеет ли смысл его пролонгация на 1–2 года с целью завершения этого процесса. С этой точки зрения наиболее оптимальным является законопроект Виктора Ющенко, Ивана Томича и Ивана Васюника о снятии моратория уже в 2007 г., что позволит не слишком затягивать с созданием полноценного рынка земли и раньше, в сравнении с другими законопроектами, обеспечит крестьянам доступ к ипотечным кредитам.
Справка
Верховная Рада продлила срок, отведенный гражданам и организациям на оформление права пользования земельными участками, которые находятся в их пользовании, до 1 января 2008 г., приняв постановление "О продлении действия пункта 6 постановления Верховной Рады УССР «О земельной реформе». Предполагается, что продление срока на оформление юридических прав на пользование или на право собственности на земельные участки будет содействовать социальной защищенности граждан Украины. Лидер фракции Аграрной партии в ВР Екатерина Ващук, выступая в поддержку принятия этого постановления, отметила, что из 13 млн. 270 тыс. граждан, которые пользуются земельными участками, юридически оформили право пользования только 3 млн., а из 7 млн. граждан, которые имеют право на получение земельного пая юридически, оформили его только 3,5 млн. Постановлением ВР от 1990 г. был установлен граничный срок для оформления юридических прав на право пользования земельными участками или права собственности на них до 1 января 2004 г.
