Експерти радять врахувати світовий досвід при відкритті ринку сільськогосподарських земель
Експерти Головного науково-експертного управління Верховної Ради, вивчивши проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (реєстр. № 2178 від 25.09.2019 р.), радять звернути увагу на досвід інших країн світу.
З метою ефективного правового забезпечення обігу земель сільськогосподарського призначення в Україні та уникнення помилок, пропонуємо врахувати досвід різних країн у відкритті ринку таких земель та визначення доступу до нього іноземців та інших суб’єктів — нерезидентів. Окремі країни зіткнулись із серйозними проблемами на цьому шляху після викупу значної частини земель сільськогосподарського призначення. Інші ж сформували дієвий правовий механізм обігу земель, визначивши на законодавчому рівні низку жорстких обмежень.
Латвія З моменту вступу до ЄС ринок землі був відкритий без обмежень. В результаті станом на 2017 рік в окремих регіонах Латвії більше ніж половина земель сільськогосподарського призначення належала іноземним компаніям, здебільшого зі шведським, датським та норвезьким походженням капіталів. Як наслідок, місцеві жителі почали орендувати землю, сусідню з їхніми домогосподарствами, у іноземних власників, які її не використовували як виробничу. Крім того, згідно з офіційними даними Латвійського земельного фонду, з 2,3 млн га придатних до обробітку земель використовується лише 1,56 млн га. Така ситуація стала поштовхом для запровадження наступних обмежуючих факторів на купівлю земель сільськогосподарського призначення: - спрощені умови придбання землі для місцевих селян; - заборона іноземцям купувати землю, якщо вони постійно не знаходяться в Латвії; - якщо особа бажає купити землю в Латвії, вона повинна володіти латвійською мовою; - кандидати на купівлю земель сільськогосподарського призначення повинні на державній мові презентувати план подальшого використання землі в сільському господарстві і відповісти на всі запитання комісії відповідного органу самоврядування; - право переважної купівлі земель сільськогосподарського призначення мають орендар землі, місцеве самоврядування та Латвійський Земельний фонд; - одна фізична або юридична особа може набувати до 2000 га. В подальшому пов’язані особи зможуть отримувати у власність до 4000 га с/г землі. Органи місцевого самоврядування відповідно до пріоритетів розвитку можуть встановлювати обмеження, які можуть бути меншими; - органи місцевого самоврядування перевіряють письмові свідчення про виконання вимог використання землі в сільському господарстві.
Приклади інших країн, які зазнали більш серйозних негативних наслідків після відкриття обігу сільськогосподарських земель.
Республіка Гватемала.
Уряд Гватемали характеризується низькими показниками якості управління. За останні 10 років 87 тис. гектарів сільськогосподарської землі в Гватемалі сталі власністю іноземних інвесторів, незважаючи на те, що в країні спостерігаються крайня бідність і голод.
Республіка Сьєрра Ліоне. Органи влади Сьєрра Ліоне характеризуються найнижчими показниками якості управління, за останні 10 років ними продано 32% сільськогосподарської землі, що дорівнює площі території острова Ямайка. Фермери Сьєрра Ліоне віддали шведській компанії в оренду 40 000 га сільськогосподарської землі на 50 років для виробництва біопалива в обмін на створення 2000 робочих місць. В результаті протягом трьох років було створено тільки 50 робочих місць, зруйновані іригаційні властивості землі, на якій раніше вирощували рис. Це стало соціальною, економічною і екологічною катастрофою для місцевого населення. Мадагаскар: відбулося практично повне захоплення землі острова Мадагаскар іноземними інвесторами (Південна Корея, Італія та інші). Результатом стало те, що багатий ресурсами острів населяють місцеві жителі, які втратили доступ до своєї землі і більшість з яких знаходиться за межею бідності. Відсутність ефективної інституційної структури, правового забезпечення і корупційність влади не дозволили цивілізовано передати власність на землю всьому населенню.
Приклади досвіду країн, законодавство яких в сфері обігу сільськогосподарських земель передбачає низку жорстких обмежень щодо процедури купівлі-продажу таких земель та здійснення державного контролю у цій сфері.
Швейцарія Обмеження на право купівлі-продажу сільськогосподарської землі відсутні лише для осіб, які мають громадянство ЄС, однієї з країн Європейської асоціації вільної торгівлі або дозвіл на проживання у країні. Умова для придбання сільськогосподарської землі — покупець зобов’язаний управляти господарством самостійно, маючи відповідний досвід чи кваліфікацію. Максимальна площа ділянки регулюється місцевими органами в кожному кантоні (самоврядній провінції). Вартість угоди не повинна перевищувати середньої вартості аналогічних ділянок за останні 5 років на 15 відсотків. Мінімальний строк оренди — 9 років. Зміна цільового призначення ділянки після придбання заборонена. Використання землі жорстко регламентується законодавством щодо екологічних норм та захисту тварин. Пріоритет у використанні сільськогосподарських земель надається сімейним формам ведення господарства. Власник землі у разі продажу повинен отримати нотаріальний дозвіл від родичів, які мають першочергове право успадкування чи купівлі цієї землі.
Австрія У кожній федеральній землі діє окремий закон, що регламентує право власності на землю, а порядок купівлі-продажу визначається місцевими виконавчими органами. Переважна більшість угод купівлі-продажу розглядаються та стверджуються спеціальними державними органами. Існують непрямі обмеження та складні процедури укладання угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення. В окремих землях встановлено обмеження щодо ціни та мінімального розміру земельної ділянки. Часткове обмеження на обіг сільгоспугідь стосується також гірських районів — право на купівлю мають лише фермери, зареєстровані у цій державі. Мінімальний строк оренди — три роки. Діє заборона на подрібнення ділянок — успадкувати земельну власність може лише одна дитина.
Федеративна Республіка Німеччина Після другої світової війни приватизація угідь здійснювалася у три етапи. На першому — землі не продавали, а лише надавали в оренду на 12 років. На другому — державну землю продавали за пільговою вартістю передусім тим, хто втратив свої наділи у 1945 році або був залучений в агровиробництво. На третьому — землі державного фонду реалізовувалися на ринкових умовах через аукціони. Наразі продаж сільськогосподарських земель регулюється спеціальним законом (The Law on the Sale of Agricultural Land). Придбання сільськогосподарських земель вище певного встановленого мінімального розміру, що різниться в федеративних землях, жорстко контролюється спеціальним органом (Genehmigungsbehörde), який може відмовити у здійсненні угоді з підстав, наприклад, підозри у спекуляції (ціна занадто висока або занадто низька), її неефективності. При чому, обов’язково перевіряється наявність осіб, які мають пріоритетне право придбання земельної ділянки. Так, фермер має пріоритетне право придбати сусідню земельну ділянку. Діють цінові регламенти ринку сільськогосподарських земель.
Франція Функціонує жорсткий контроль за ринком сільськогосподарських земель. Регулювання купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення контролюється спеціальним органом — the Sociétés d’ Aménagement Foncier et d’ Etablissement Rural (SAFERs), на який покладено спеціальну функцію підтримувати організацію фермерських господарств (особливо молодих фермерів), консолідацію земель та ферм, прозорість ринків сільських земель (наприклад, втручатися там, де є підозра спекуляції). Нотаріуси зобов’язані повідомляти такі органи на місцях про кожну угоду із продажу сільськогосподарських земель. Після цього зазначені органи мають повноваження протягом 2-х місяців затвердити або відхилити операцію із сільськогосподарською землею. Наприклад, такий спеціальний контрольний орган може регулювати питання ціни земельної ділянки (якщо вона дуже висока чи навпаки дуже низька), розміру земельної ділянки (може обмежити розмір земельної ділянки), виду використання. Діють цінові регламенти ринку сільськогосподарських земель.
Польща На відміну від більшості інших країн Східної Європи, в Польщі 75% земель сільськогосподарського призначення залишалися у приватній власності протягом періоду соціалізму, що значно полегшило процес здійснення реформи. Однак, перехідний період для відкриття ринку для іноземців склав 12 років, що є найдовшим строком у порівнянні з іншими країнами пострадянського простору. В Польщі в 1991 році був прийнятий Закон «Про управління державними сільськогосподарськими землями», яким було визначено спеціальні правила щодо обороту земель сільськогосподарського призначення. Механізм регулювання ринку таких земель є наступним: - в перехідний період іноземці мали доступ до ринку, якщо: а) вони одружені з громадянином (громадянкою) Польщі та мешкали у Польщі останні 2роки; б) вони мешкали у Польщі 5 років, після отримання статусу постійного резидента. Це стримувало попит та надходження інвестицій у галузь і зростання цін. Через затримку з відкриттям ринків Польща витрачала на підтримку с/г сектору найбільше коштів серед усіх країн-членів ЄС — $18,4 млрд у 2013 році. Проте, такі обмеження на продаж земель сільськогосподарського призначення громадянам ЄС були скасовані у травні 2016 року; - фізичні особи для купівлі земель сільськогосподарського призначення повинні мати сільськогосподарську освіту (вторинного або третинного рівня), або досвід роботи у даній сфері (на фермі); - максимальна площа земельних ділянок у власності однієї особи — 500 га; - орендарі мають переважне право на придбання земель приватної власності, якщо вони орендували її протягом принаймні трьох років; - усі угоди купівлі-продажу с/г землі повинні бути доведені до відома сільськогосподарського Агентства нерухомості, яке має переважне право на придбання землі; - площа кожного приватного селянського господарства у середньому становить менше 7 га. Це менше в 10 разів від площі раціонального фермерського господарства у країнах ЄС. Більшість орних земель (80%) належить сімейним фермам та розділена між понад 3 млн. приватних селянських господарств.
Румунія Правову основу ринку земель заклав Закон «Про земельні ресурси», прийнятий в 1991 році. В 1998 році прийнятий Закон «Про правовий обіг земель», який врегулював ринкові операції з с/г землею. В 2007 році, після вступу до ЄС встановлений мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення нерезидентам на 7 років. В 2014 році ринок землі для громадян ЄС відкрито. В Румунії, як і в Латвії частиною земельної реформи була реституція земель сільськогосподарського призначення. Механізм регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення є наступним: - громадяни ЄС мають право купувати сільськогосподарську землю за умови, що ця земля буде використовуватися за призначенням; - кожна земельна угода повинна бути опублікована та зареєстрована в місцевих або центральних структурах Міністерства сільського господарства та розвитку сільських районів; - покупці повинні мати знання або досвід роботи в сфері сільського господарювання; - фізичні особи мають право на придбання с/г угідь площею до 100 га; - встановлено переважне право на придбання землі для співвласників, орендарів, власників сусідніх ділянок та держави. Станом на 2017 рік 94% земель сільськогосподарського призначення знаходились у приватній власності.
Литва В Литві перехідний період, впродовж якого нерезиденти не мали права купувати землі сільськогосподарського призначення, становив 10 років до вступу країн до ЄС. Наразі понад 80% земель перебуває в приватній власності. Окремі елементи механізму регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення є наступними: - щоб придбати землі сільськогосподарського призначення, фізичні особи протягом 10 останніх років повинні займатися с/г діяльністю, мінімум 3 роки мати зареєстроване фермерське господарство або підтверджену с/г освіту; - загальна площа с/г земель, яку можуть купувати фізичні особи, не перевищує 300 га, для юридичних осіб — 2000 га.
Деякі спільні особливості правового забезпечення ринку сільськогосподарських земель країн Центральної та Східної Європи полягають в тому, що: - більшість країн зіштовхнулися з проблемою фрагментації земель, яка негативно впливає на ефективність виробництва. Зараз у цих країнах розпочинається консолідація земель із метою підвищення продуктивності в галузі ; - відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення сприяло росту цін на землю, інвестиціям в сільське господарство, що, як наслідок, сприяло подальшому росту продуктивності і рентабельності виробництва . - рівень податкового навантаження за придбання земель сільськогосподарського призначення у цих країнах є значно нижчим, ніж у старих країнах-членах ЄС. Водночас, у деяких країнах (Болгарія, Польща, Чехія Землі сільськогосподарського призначення взагалі звільняються від оподаткування, що робить сектор привабливим для ведення фермерського господарства.
Інші континенти США. Формально на федеральному рівні купувати сільськогосподарські землі, в тому числі іноземцям, не заборонено, але на рівні штатів діє ціла низка обмежень. Також про всі угоди щодо передачі права власності на землю потрібно повідомляти Міністерству сільського господарства. У найбільш важливих з сільськогосподарської точки зору штатах США влада забороняє купівлю сільськогосподарських земель особам, які не є фермерами. В цілому ряді штатів юридичним особам категорично заборонено купувати сільгоспугіддя, але якщо фермери самі створюють об’єднання, в яких власниками є члени їх сімей, що за місцевими законами вважається корпорацією, вказане обмеження не діє. В деяких штатах заборонено фізичним особам-іноземцям купувати сільськогосподарські землі. В деяких штатах іноземці повинні здавати спеціальний звіт щодо інвестицій та прибутків від ведення с/г виробництва. Також часто на рівні штатів діють обмеження щодо максимальної площі землі.
Канада В цілому ряді провінцій, що мають сільськогосподарське значення, існує заборона на придбання землі іноземцями та навіть резидентами інших провінцій. У ряді провінцій є система пільгового кредитування на придбання сільськогосподарських земель, але вона не поширюється на нерезидентів. Австралія: значна частина сільськогосподарської землі знаходиться в державній власності. Дозвіл на землекористування видається тільки при дотриманні орендарем ряду вимог, перш за все, щодо запобігання ерозії ґрунтів.
Нова Зеландія
Дозвіл на придбання або оренду понад 2000 га землі сільськогосподарського призначення приймається спеціальним трибуналом з урахуванням екологічних наслідків, можливості залучення інвестицій, нових технологій, наявності вільної землі.
З огляду на викладене, вбачається доцільним прийняти до уваги наступні елементи ринку сільськогосподарських земель, які дозволили б уникнути помилок під час його створення та функціонування в Україні: - запровадити перехідний період, впродовж якого діятимуть більш жорсткі вимоги до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення та угод купівлі-продажу; - заборонити продаж земельних ділянок нерезидентам впродовж перехідного періоду; - встановити ряд вимог до фізичних та юридичних осіб для отримання можливості купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наприклад: а) для фізичних осіб — освіта відповідного напрямку, наявність досвіду у сільському господарстві, наявність фермерського господарства, надання обґрунтованого плану сільськогосподарської діяльності на земельній ділянці, яку така особа виявила бажання придбати; б) для юридичних осіб — надання обґрунтованого плану сільськогосподарської діяльності на земельній ділянці, яку такий суб’єкт виявив бажання придбати; - визначення кола суб’єктів, які мають пріоритет у купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наприклад, орендарі, місцеві мешканці, особи, яким земельні ділянки належать на праві постійного користування та довічного користування, власники сусідніх земельних ділянок; - обмеження на кількість земель сільськогосподарського призначення в гектарах, а не у відсотках в межах області/України, які можуть перебувати у власності однієї особи та пов’язаних із нею осіб; - заборона на зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення, на які наразі діє заборона відчуження; - обмеження на перепродаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення впродовж декількох років; - з урахуванням тенденції до погіршення стану ґрунтів в Україні, пропонуємо зобов’язати покупців надавати план збереження та відновлення якості ґрунтів в межах земельної ділянки, яку вони купують, із подальшим державним контролем за дотриманням цього плану та виявленням тенденцій їх покращення або погіршення впродовж декількох років користування ними; - прийняття чіткого та прозорого правового механізму державного контролю за здійсненням угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення у відповідності із встановленими обмеженнями (принаймні, під час перехідного періоду); - державна підтримка фермерів-громадян України, сімейних ферм у купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення та в подальшому веденні фермерського господарства; - державне стимулювання застосування «дружніх» до ґрунтів методів ведення сільського господарства та надання пріоритету купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення суб’єктам, які дотримуватимуться таких методів; - регулювання податкових відносин під час укладання угоди купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та зниження податкового навантаження під час подальшого користування такими землями за цільовим призначенням; - проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення в Україні.
11.11.2019
По поводу размещения пресс-релизов обращайтесь в отдел маркетинга:
e-mail: client@agroperspectiva.com тел.: +38 (044) 486-8119
